En continuación con nuestra cobertura del tercer Congreso de Desarrollo e Inversiones Inmobiliarias, observamos que la situación se torna interesante para el Real Estate. En tal escenario, surgieron estrategias de inversión que pueden ayudar a sacar ventajas del mercado en los períodos venideros.
Con base en ello, Fernando Levy Hara, CEO principal de Unico Developer, presentó una ponencia de varios puntos. A lo largo de la presentación, trató a las condiciones del mercado que denotarían algún patrón de comportamiento predecible.
Las características del mundo inmobiliario
Fernando, desarrollador inmobiliario con bastantes años de experiencia en estrategias de inversión, menciona varios aspectos identificables para conocer la salud del mercado. Adicionalmente, apunta a que el ritmo del mundo inmobiliario es considerablemente cíclico.
Y es precisamente en los ciclos que los factores se pueden identificar, gracias a la constante fluctuación en los rendimientos de activos. Considerando tal situación, menciona 4 puntos críticos a tomar en cuenta: El ciclo físico, financiero, psicológico y externalidades.
En los 4 ciclos que interactúan simultáneamente, el rendimiento promedio tiende a presentar el mismo rumbo. No obstante, no siempre están en sincronía.
Con el ciclo físico se refiere a la valoración directa de activos, mientras que el financiero representa el dinero entrante y saliente. El psicológico representa a las emociones y temores de los participantes mientras que las externalidades reflejan a los acontecimientos del entorno que influyen positiva o negativamente. Las estrategias de inversión que se aplicasen tendrían que considerar a estos ciclos como aspectos fundamentales.
¿Cómo se representa el rendimiento de los ciclos?
Para representar de manera organizada la estructura de los ciclos, Fernando especificó 4 zonas cruciales. En conjunto con profesores de Harvard, lugar donde obtuvo un Máster en Real Estate, identificó los momentos de recuperación y pérdida general. Con base en la tasa larga de ocupación, señaló los momentos en donde hay poca demanda o poca oferta.
El primer cuadrante del ciclo representa la fase de recuperación tras una caída. El segundo a la fase de expansión, donde crece la tasa de ocupación. El tercero a la fase de sobre ocupación, en donde hay mucha oferta. Como cuarto y última está la fase de recesión, donde el ciclo vuelve a caer.
Aludiendo a que la tasa de ocupación promedio es del 94%, plantea que las estrategias de inversión deben ejecutarse solo en momentos muy favorables. Esos momentos se les puede encontrar en la cúspide de la gráfica, donde los proyectos deben llevarse a cabo en el tiempo preciso. Esa zona, conocida como «la ventana de nuevos desarrollos», es la única donde las ganancias superan cómodamente a los rangos inflacionarios.
Los factores que intervienen los ciclos
Detallando los factores que afectan a las estrategias de inversión, Fernando Levy enfatiza en los riesgos que se deben tomar siempre en cuenta.
Observando la situación actual, encontramos que el principal factor de riesgo sería la pandemia por COVID-19. No obstante, existen muchos otros factores que también indicen activamente. Dentro de ellos se encuentran los índices de rentabilidad, inflaciones, transparencia del mercado, decisiones políticas, restricciones económicas, corrupciones, entre otros.
El desarrollador inmobiliario finaliza la ponencia dejando en claro la infinidad de dificultades que están presentes para las inversiones. Resaltó que al ser el Real Estate un sector de plazos muy largos, se deben conocer muy bien las circunstancias. Recomendó a los inversores que siempre busquen todos los datos y estadísticas prudentes del lugar donde emprendiesen nuevos proyectos.
